Mesmo diante de um cenário de juros elevados, os fundos imobiliários (FIIs) de shopping centers continuam demonstrando força e despertando o interesse de investidores que buscam renda passiva e valorização patrimonial. Apesar da tradicional correlação inversa entre a taxa Selic e os preços das cotas desses fundos — em que o aumento dos juros costuma desvalorizar os ativos —, alguns FIIs têm mantido performance positiva graças ao bom desempenho operacional dos empreendimentos.
De acordo com Fausto Menezes e Larissa Nappo, analistas do Itaú BBA, os primeiros meses de 2025 surpreenderam positivamente, mesmo com a política monetária contracionista em vigor. “Os resultados superaram as expectativas, com aumento de vendas e aluguéis reajustados acima da inflação, especialmente nos shoppings de alto padrão”, destacam.
Alta dos Juros Impacta Menos os Shoppings de Luxo
Uma das tendências apontadas por especialistas é a resiliência dos shoppings voltados para as classes A e B. Segundo Leonardo Garcia, analista da Trix, os empreendimentos de maior padrão costumam ter maior poder de repasse de preços e uma clientela mais estável, o que os torna menos sensíveis às variações da economia. “Esses centros registraram crescimento de vendas quase 4% acima da inflação, além de aumentos nos aluguéis superiores ao IPCA”, reforça Sylvio Martins, da Arton Advisors.
Mesmo com um desempenho acumulado negativo de -6,2% nos últimos 12 meses, os FIIs de shopping ainda oferecem dividend yields atrativos, em torno de 12%, com cotas negociadas a cerca de 20% de desconto em relação ao valor patrimonial (P/VP de 0,8x). Isso cria oportunidades para investidores focados no longo prazo, especialmente com a expectativa de mudanças na política monetária.
FIIs de Shopping Versus Outras Classes – Desempenho 2025 e em 12 Meses
Veja abaixo o desempenho dos principais índices de FIIs e do mercado financeiro em 2025 e nos últimos 12 meses:
| Índice | Retorno em 2025 | Retorno em 12 meses |
|---|---|---|
| ITRIX Shopping | 8,54% | -6,20% |
| Ibovespa | 8,29% | 1,68% |
| ITRIX Papel | 6,82% | 0,80% |
| ITRIX Escritórios | 6,58% | -10,66% |
| IFIX | 6,32% | 7,49% |
| IDIV | 6,19% | 7,49% |
| ITRIX Tijolo | 5,93% | -6,01% |
| ITRIX Galpões | 5,76% | -3,00% |
| CDI | 3,03% | 11,26% |
Fonte: ITRIX – índice setorial elaborado pela TRX Investimentos.
Adaptação do Setor: Muito Além das Compras
Os shoppings também estão se reinventando para atrair mais público e aumentar a rentabilidade dos fundos. Hoje, os empreendimentos incluem academias, coworkings, eventos culturais, serviços de saúde e exposições em sua estrutura, o que amplia o fluxo de visitantes e diversifica as fontes de receita.
Outro movimento interessante é a entrada das operadoras de shoppings como sócias dos fundos imobiliários, mesmo nos ativos considerados premium. Isso tem impulsionado novos negócios e fortalecido os portfólios. O fundo XP Malls (XPML11), por exemplo, participa do projeto Shops Faria Lima, em parceria com a JHSF, um dos empreendimentos mais valorizados de São Paulo. A gestão ativa e as parcerias com grupos como Multiplan e Iguatemi reforçam seu posicionamento estratégico.
Fundos de Tijolo x Fundos de Papel: Um Jogo de Paciência
Apesar do atrativo imediato dos FIIs de papel, que se beneficiam diretamente da alta do CDI, os fundos de shopping continuam sendo uma boa alternativa para investidores com foco em resiliência e ganhos a longo prazo. Os dividendos seguem consistentes, especialmente nos ativos bem localizados.
Segundo analistas do BBA, a principal diferença entre os dois tipos está no tempo de repasse da inflação. Enquanto os fundos de papel se ajustam rapidamente às taxas, os de shopping precisam aguardar os reajustes contratuais com os lojistas, o que cria um “atraso” nos ganhos — mas não necessariamente uma perda de valor.
Recuperação Consolidada e Perspectivas
A recuperação pós-pandemia é tida como concluída, e agora a trajetória da curva de juros deve ser o principal fator de influência nos preços dos FIIs. Para o time do Itaú, mudanças no ciclo econômico podem abrir caminho para valorização patrimonial dos fundos, impulsionada também por projetos de retrofit, ampliações e aquisições estratégicas.
Durante o período crítico da Covid-19, a incerteza quanto à operação dos shoppings reduziu drasticamente o valor das cotas. À época, o índice chegou a operar com P/VP de 0,82, demonstrando o impacto que fatores externos podem ter sobre o setor.
FIIs que Se Destacam em 2025
Entre os destaques do setor, os analistas mencionam:
- XP Malls (XPML11) – Forte presença em regiões nobres, captações robustas e alianças estratégicas.
- HGBS11 (Hedge Brasil Shopping) – Exposição a empreendimentos premium já consolidados.
- CPSH11 (Capitânia Shoppings) – Boa gestão e desempenho operacional consistente.
Conclusão: Foco no Longo Prazo e Oportunidades em Meio aos Juros Altos
Apesar da Selic elevada, os FIIs de shopping seguem como uma classe relevante para quem busca renda passiva, diversificação e valorização ao longo do tempo. A resiliência dos ativos de alto padrão, combinada com a capacidade de adaptação dos shoppings ao novo perfil de consumo, oferece boas perspectivas. Em um cenário de possível queda dos juros no médio prazo, esse tipo de fundo tende a voltar ao radar dos investidores com ainda mais força.
Sou Felipe Ayan, um apaixonado pelo mercado financeiro. Desde cedo, me encantei com o poder que o conhecimento financeiro tem de transformar vidas. Ao longo dos anos, mergulhei de cabeça nesse universo, estudando, investindo e compartilhando tudo o que aprendo.
