A recente decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de elevar a Selic para 15% trouxe mudanças importantes no cenário de investimentos. Com a taxa básica de juros no maior patamar desde 2016, muitos investidores ficam em dúvida: ainda vale a pena apostar em Fundos Imobiliários (FIIs)? A resposta, segundo especialistas, é sim — desde que a carteira seja construída de forma equilibrada entre fundos de papel e de tijolo.
Enquanto a alta da Selic favorece diretamente alguns FIIs, especialmente os atrelados a índices como o CDI ou a inflação, outros segmentos exigem mais cautela e visão de longo prazo. A seguir, você vai entender como cada tipo de fundo reage ao cenário atual e como aproveitar as oportunidades da forma mais estratégica.
Como os FIIs se comportam com a Selic elevada
Com a Selic em alta, os fundos de papel (FIIs que investem em títulos como CRIs) tendem a se destacar. Isso acontece porque boa parte desses ativos é indexada ao CDI, que acompanha de perto a Selic. Ou seja, quanto maior a taxa de juros, maior o rendimento desses fundos. Os dividendos pagos aos cotistas podem ultrapassar 13% ao ano, livres de imposto de renda, segundo analistas como Caio Araújo, da Empiricus.
Já os fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos (como shoppings, galpões e escritórios), enfrentam um ambiente mais desafiador no curto prazo. O aumento dos juros diminui o valor presente dos aluguéis futuros e pode desaquecer o mercado, dificultando negociações, elevando a vacância e encarecendo o crédito para expansão.
Projeções da Selic favorecem visão de longo prazo
Apesar do atual cenário de juros altos, as projeções indicam queda da Selic nos próximos anos. De acordo com o Boletim Focus de junho de 2025, o mercado espera que a taxa básica termine o ano em 14,75%, caia para 12,50% em 2026 e chegue a 10,50% em 2027. Essa tendência beneficia diretamente os FIIs de tijolo, atualmente negociados com cotações bastante descontadas.
Analistas veem uma janela estratégica para comprar barato esses fundos e colher ganhos à medida que os juros recuam. Setores como galpões logísticos, escritórios e shoppings, por exemplo, devem se valorizar quando o ciclo de aperto monetário for revertido.
Como montar uma carteira de FIIs equilibrada
Para se proteger da volatilidade e ainda buscar rentabilidade, especialistas recomendam dividir a carteira entre fundos de papel e de tijolo:
Fundos de Papel: Indicados para o curto prazo
- Beneficiados por CDI e inflação altos
- Rendimentos mensais elevados
- Ideal para quem busca geração imediata de caixa
Exemplos: FIIs com CRIs atrelados à Selic, Fiagros e FI-Infras.
Fundos de Tijolo: Foco no longo prazo
- Mais sensíveis ao ciclo de juros
- Cotações descontadas oferecem bom ponto de entrada
- Rendimento tende a crescer com recuperação econômica
Exemplos: Fundos de shoppings, escritórios bem localizados e galpões logísticos.
O que observar ao escolher um FII
Segundo a economista Eliane Teixeira, da Cy Capital, é preciso ir além do dividend yield para tomar decisões acertadas:
Em FIIs de papel, avalie:
- Qualidade dos CRIs (emissores, garantias e risco de crédito)
- Diversificação da carteira
- Subordinação das estruturas
Em FIIs de tijolo, analise:
- Localização dos imóveis
- Grau de vacância
- Duração média dos contratos de locação
- Histórico de pagamento de dividendos
Conclusão: Diversificação e estratégia são essenciais
A alta da Selic exige atenção redobrada, mas não significa que os FIIs perderam atratividade. Pelo contrário: com uma estratégia equilibrada e bem informada, é possível aproveitar o cenário atual para montar uma carteira sólida, com boa geração de renda e grande potencial de valorização nos próximos anos.
Perguntas mais pesquisadas sobre FIIs e Selic em alta
1. Quais FIIs se beneficiam com a alta da Selic?
Principalmente os fundos de papel, como FIIs de CRIs, que têm parte da sua remuneração atrelada ao CDI ou IPCA.
2. Ainda vale a pena investir em FIIs com a Selic alta?
Sim. Fundos de papel oferecem retorno imediato, enquanto fundos de tijolo estão com preços atrativos para o longo prazo.
3. O que é melhor: FII de papel ou de tijolo?
Depende do perfil do investidor. Para renda no curto prazo, os de papel são ideais. Para valorização futura, os de tijolo podem ser mais vantajosos.
4. Como diversificar uma carteira de FIIs?
Inclua tanto FIIs de papel quanto de tijolo, considerando cenários econômicos e objetivos financeiros distintos.
5. A queda da Selic favorece quais tipos de FIIs?
Favorece principalmente os FIIs de tijolo, já que a redução dos juros aumenta o valor dos imóveis e dos aluguéis futuros.
Sou Felipe Ayan, um apaixonado pelo mercado financeiro. Desde cedo, me encantei com o poder que o conhecimento financeiro tem de transformar vidas. Ao longo dos anos, mergulhei de cabeça nesse universo, estudando, investindo e compartilhando tudo o que aprendo.