O fundo imobiliário TRBL11 está no centro de uma potencial batalha judicial contra uma das maiores estatais do país: os Correios. A polêmica gira em torno da tentativa de rescisão de um contrato de locação atípico, que envolve o Centro Logístico de Contagem (MG) — principal ativo do portfólio do fundo.
Neste artigo, você vai entender todos os detalhes do caso, o impacto no fundo e os próximos passos esperados.
O que está acontecendo entre o TRBL11 e os Correios?
O centro da controvérsia é o imóvel localizado em Contagem (MG), alugado pelos Correios e pertencente ao TRBL11. O contrato de locação, assinado em formato atípico, tem validade até novembro de 2034. Esse modelo de contrato prevê que o inquilino — no caso, os Correios — deve continuar pagando o aluguel até o fim do contrato, mesmo em caso de rescisão antecipada.
O impasse começou em novembro de 2024:
- O imóvel foi interditado pela Defesa Civil, o que levou os Correios a suspenderem os pagamentos do aluguel.
- Desde então, o TRBL11 arcou com as obras de reparo.
- A liberação parcial ocorreu em janeiro e, em 1º de abril de 2025, o imóvel foi totalmente liberado para uso.
- Mesmo assim, o galpão permanece fechado e não operacional, com equipamentos dos Correios ainda instalados no local.
Ponto crítico:
Em 24 de março de 2025, os Correios anunciaram formalmente sua intenção de rescindir unilateralmente o contrato, alegando justa causa, e informaram que pretendem desocupar o imóvel em agosto.
A reação da gestão do TRBL11
A gestão do fundo, feita pelas gestoras Tellus e Rio Bravo, considerou a medida injustificada e sem respaldo legal, dada a natureza atípica do contrato.
“Durante toda a relação locatícia, mantivemos as tratativas comerciais totalmente abertas, especialmente nos últimos meses, na expectativa de uma solução consensual. No entanto, diante das recentes decisões adotadas pelos Correios, não resta alternativa senão o encaminhamento do tema para a esfera judicial”, declarou o fundo no seu último relatório gerencial.
A administração agora se prepara para acionar a Justiça, buscando assegurar os direitos previstos no contrato e evitar prejuízos aos cotistas.
Por que esse contrato é tão importante?
O imóvel de Contagem representa quase metade do portfólio do TRBL11 em termos de receita e metragem:
- Área Bruta Locável (ABL): 121.749 m² (47,6% do total do fundo).
- Participação na receita: aproximadamente 47%.
- Impacto direto: a suspensão dos pagamentos derrubou os dividendos de R$ 0,87 para R$ 0,58 por cota, em abril.
Esse impacto evidencia o nível de concentração de risco no ativo, algo que agora se traduz em um problema real para os investidores do TRBL11.
Panorama do portfólio do TRBL11
Apesar da turbulência com os Correios, o fundo possui outros ativos relevantes, distribuídos em regiões estratégicas:
- Guarulhos (SP) – 2 galpões logísticos.
- Ribeirão Pires (SP) – 1 galpão.
- Feira de Santana (BA) – 1 galpão.
- Contagem (MG) – 1 galpão (o foco da disputa).
O portfólio totaliza uma ABL de 255.512 m² e um patrimônio líquido de R$ 738,5 milhões, o que equivale a aproximadamente R$ 95,43 por cota.
O que esperar daqui para frente?
A gestão do fundo já declarou que está estruturando um plano de ação para recolocação do imóvel no mercado, confiante de que a qualidade do galpão de Contagem garantirá interesse de novos inquilinos.
“Estamos estruturando um plano de ação para comercialização assim que possível, confiantes da qualidade e liquidez do imóvel de Contagem, que segue totalmente apto a receber operações de alto padrão”, afirmam as gestoras.
Possíveis cenários:
- Acordo judicial ou extrajudicial com os Correios, com possível indenização ou manutenção contratual.
- Judicialização prolongada, o que pode impactar os rendimentos do fundo por mais tempo.
- Nova locação do imóvel nos próximos meses, dependendo da atratividade do ativo.
Considerações finais: oportunidade ou risco?
O caso do TRBL11 serve como alerta para investidores de FIIs com alta concentração em poucos ativos ou locatários. Contratos atípicos oferecem proteção legal, mas podem acabar judicializados em situações de conflito — como ocorre aqui.
Para investidores do TRBL11, o momento exige acompanhamento próximo e avaliação de risco-recompensa. A eventual vitória judicial pode reforçar a posição do fundo, mas o processo pode ser longo.
Enquanto isso, o mercado segue atento a possíveis movimentações e atualizações do caso. O TRBL11, que era destaque por sua previsibilidade e estabilidade, agora enfrenta um teste importante de resiliência contratual e capacidade de gestão.
Sou Felipe Ayan, um apaixonado pelo mercado financeiro. Desde cedo, me encantei com o poder que o conhecimento financeiro tem de transformar vidas. Ao longo dos anos, mergulhei de cabeça nesse universo, estudando, investindo e compartilhando tudo o que aprendo.
