O fundo imobiliário XP Log (XPLG11) deu um passo estratégico de expansão ao anunciar a aquisição de oito ativos logísticos, incluindo o portfólio completo do RBR Log (RBRL11) e parte dos ativos do RBR Desenvolvimento Logístico I (RDLI11). O valor total da transação pode chegar a R$ 1,54 bilhão, consolidando o XPLG11 como um dos maiores FIIs do segmento logístico no Brasil, com R$ 8 bilhões em ativos sob gestão.
Detalhes da transação: diversificação e crescimento na mira
De acordo com comunicado da XP Asset, o XPLG11 adicionará ao seu portfólio oito novos imóveis logísticos, com preço médio de R$ 4.000 por metro quadrado e cap rate estimado de 9,7% no primeiro ano. Os ativos são classificados como padrão AAA, localizados em regiões estratégicas e consolidadas do país, majoritariamente no Sudeste.
O acordo ainda está sujeito a condições específicas e conta com um período de exclusividade de 60 dias, com possibilidade de extensão por mais 30 dias para a conclusão da negociação.
Como será feito o pagamento da aquisição
A XP estruturou o pagamento da operação em três etapas:
- R$ 395,6 milhões em pagamento direto aos fundos vendedores (RBRL11 e RDLI11), em moeda corrente
- R$ 20 milhões em assunção de obrigações financeiras do RBRL11
- R$ 1,13 bilhão em cotas do próprio XP Log, com valor máximo de R$ 106,92 por cota, a serem subscritas pelos fundos vendedores em uma nova emissão
Essa estrutura mista permite que a operação seja financeiramente eficiente, com impacto direto sobre o crescimento do fundo e sua capacidade de gerar valor para os cotistas.
Reação imediata no mercado: FIIs envolvidos sobem na B3
Com o anúncio da operação, os fundos envolvidos apresentaram forte valorização no pregão de 1º de julho. Por volta das 12h30, as cotas do RBRL11 subiam 5,27%, cotadas a R$ 86,36, enquanto o RDLI11 registrava alta de 5,00%, negociado a R$ 105. A movimentação positiva reflete a percepção do mercado de que a transação poderá destravar valor para todos os envolvidos.
Novo patamar do XPLG11: mais ativos, mais locatários e mais receita
Após a conclusão da operação, o XP Log passará a contar com:
- 25 empreendimentos logísticos
- 1.381.927 m² de área bruta locável (ABL)
- Vacância física de apenas 5,7%
- Presença em 6 estados brasileiros, sendo 77% dos ativos no Sudeste
- 83 locatários distintos, contra 72 anteriormente
- 32% da receita oriunda de contratos atípicos, com prazos mais longos e maior estabilidade
Um destaque importante é a entrada do Mercado Livre como maior inquilino do fundo, o que reforça a qualidade do portfólio e fortalece a previsibilidade da receita futura.
Dividendos estáveis e maior liquidez para os cotistas
A XP reforçou que, mesmo com a expansão, a distribuição de dividendos do fundo deve se manter no patamar atual de R$ 0,82 por cota, o maior da história do XPLG11. Esse valor passou a ser pago em fevereiro de 2025, com base no lucro acumulado por vendas de ativos.
Além disso, o fundo deve se beneficiar de um aumento na liquidez de mercado e da profissionalização do passivo, atraindo investidores institucionais e ampliando sua base de cotistas. Com a adição de ativos de alto padrão e um portfólio mais robusto, o XPLG11 fortalece sua posição como um dos principais FIIs do Brasil para investidores que buscam renda passiva com estabilidade e diversificação.
Perguntas mais pesquisadas sobre o tema
1. O que é o XPLG11?
É um fundo imobiliário do tipo tijolo, focado em ativos logísticos e industriais de alto padrão no Brasil, gerido pela XP Asset.
2. Quais fundos venderam ativos para o XPLG11?
O RBR Log (RBRL11) vendeu seu portfólio completo, e o RBR Desenvolvimento Logístico I (RDLI11) cedeu dois imóveis.
3. O que são contratos atípicos em FIIs?
São contratos com prazos mais longos, sem revisões no valor do aluguel no período, e multas mais altas por rescisão, oferecendo maior previsibilidade de receita.
4. O XP Log vai manter os dividendos após a compra?
Sim, a XP Asset afirmou que os dividendos devem se manter em R$ 0,82 por cota, mesmo após a incorporação dos novos ativos.
5. Quais os benefícios dessa aquisição para o cotista do XPLG11?
Mais imóveis no portfólio, maior diversificação geográfica e de locatários, crescimento da receita e maior estabilidade nos rendimentos.
Sou Felipe Ayan, um apaixonado pelo mercado financeiro. Desde cedo, me encantei com o poder que o conhecimento financeiro tem de transformar vidas. Ao longo dos anos, mergulhei de cabeça nesse universo, estudando, investindo e compartilhando tudo o que aprendo.
