Introdução

Após um 2024 marcado por incertezas e volatilidade provocadas pela inversão no ciclo de juros, os fundos imobiliários (FIIs) voltaram a ganhar fôlego em 2025. A aproximação do fim do ciclo de aperto monetário, somada a preços ainda atrativos no mercado, trouxe de volta o otimismo dos investidores. O resultado? O IFIX — principal índice do setor — atingiu sua máxima histórica de 3.439,07 pontos em maio, indicando uma clara retomada da confiança no mercado.

Neste artigo, você vai entender como o cenário de juros impacta os fundos imobiliários, quais segmentos estão se destacando e como aproveitar as melhores oportunidades nesse novo ciclo. Se você está de olho em rendimentos consistentes e diversificação da carteira, este é o momento de prestar atenção.

1. Fundos Imobiliários em Recuperação: O Que Está Por Trás da Alta?

O mercado de FIIs sofreu forte desvalorização em 2024, reflexo direto do aumento inesperado da Selic. Com isso, os preços dos fundos recuaram para patamares considerados exageradamente descontados — comportamento semelhante ao observado nos anos de crise entre 2014 e 2016. Em 2025, porém, com a expectativa de fim do ciclo de aperto monetário, os ativos voltaram a subir, refletindo a antecipação do mercado quanto à queda futura da taxa básica de juros.

Bruno Nardo, gestor da RBR Asset, afirma que os ativos estavam subavaliados e que agora o mercado apenas começa a corrigir essa distorção. Já Marcos Freitas, da AZ Quest, lembra que a precificação do mercado se baseia em projeções. E, com o mercado já precificando cortes na Selic para o final de 2025 ou início de 2026, o otimismo se intensifica.

2. Quais Fundos se Beneficiam com a Queda da Selic?

Quando a taxa de juros começa a cair, os fundos imobiliários tendem a se valorizar por dois motivos principais:

• Redução do custo de oportunidade (investimentos em renda fixa se tornam menos atrativos);
• Aumento do valor presente dos aluguéis futuros (o que eleva o preço dos ativos).

Dentre os segmentos com maior potencial de valorização, destacam-se:

✅ Lajes comerciais: Aproveitam a melhora na economia e o aumento da ocupação dos escritórios.
✅ Galpões logísticos: Beneficiados pelo crescimento do e-commerce e da demanda por distribuição eficiente.
✅ Fundos de desenvolvimento (como o TGAR11): Foco na valorização de terrenos e empreendimentos em construção.
✅ Fundos híbridos e hedge funds: Aproveitam oscilações do mercado para buscar rentabilidade com agilidade.

Shoppings centers, por outro lado, enfrentam mais desafios devido à sensibilidade ao consumo, ainda impactado pelos juros elevados e inflação fora da meta.

3. IFIX em Alta: Uma Janela de Oportunidade para Investidores

Com a recente valorização dos FIIs e o IFIX renovando máximas, muitos investidores se perguntam: ainda vale a pena entrar?

A resposta dos especialistas é sim — especialmente para quem busca retorno no longo prazo. Segundo Marcelo Rainho, da inVista Real Estate, o atual momento permite montar uma carteira resiliente, comprando ativos com preços ainda abaixo do custo de reposição. Isso aumenta o potencial de valorização futura e garante renda passiva consistente.

Além disso, os fundos ainda negociam com descontos médios de 10% a 15% sobre o valor patrimonial, o que aumenta a margem de segurança para quem investe agora.

4. Rendimento Atraente: Dividend Yields se Mantêm Elevados

Enquanto o mercado de renda fixa começa a perder atratividade com a expectativa de queda na Selic, os FIIs seguem oferecendo dividend yields acima da média histórica, com vários fundos pagando entre 0,8% e 1,1% ao mês — isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.

A TRX Investimentos destaca que, mesmo com a recuperação de abril (alta de 4,7% no varejo, 4,38% em escritórios e 4,29% em galpões), os FIIs ainda mantêm prêmios interessantes frente aos títulos públicos. Isso faz dos fundos imobiliários uma alternativa sólida para quem busca renda recorrente e proteção contra a inflação.

5. Perspectivas para o Resto de 2025 e Início de 2026

A expectativa é de que o Banco Central comece a cortar a Selic gradualmente a partir do final de 2025, com o mercado já antecipando esse movimento. A projeção da Guardian Capital aponta uma taxa de juros próxima de 15% no final de 2025, sinalizando o início do novo ciclo de afrouxamento monetário.

Nesse contexto, o setor imobiliário tende a se beneficiar, principalmente por meio da valorização dos imóveis e aumento na distribuição de dividendos.

Resumo: Por Que Considerar Fundos Imobiliários em 2025?

• 💡 IFIX renovando máxima histórica.
• 📉 Fim do ciclo de alta da Selic no radar.
• 🧱 Fundos de tijolo voltando a se valorizar.
• 💰 Dividendos mensais atrativos e isentos de IR.
• 📊 Potencial de valorização com ativos ainda descontados.
• 📌 Boa alternativa à renda fixa em desaceleração.

🔍 10 Perguntas Mais Buscadas sobre Fundos Imobiliários em 2025

Felipe Ayan

Sou Felipe Ayan, um apaixonado pelo mercado financeiro. Desde cedo, me encantei com o poder que o conhecimento financeiro tem de transformar vidas. Ao longo dos anos, mergulhei de cabeça nesse universo, estudando, investindo e compartilhando tudo o que aprendo.