O mercado de fundos imobiliários baratos ainda oferece oportunidades atrativas para investidores que buscam ativos descontados e boas perspectivas de valorização no longo prazo. Mesmo após a recuperação em março, quando o IFIX apresentou alta de 6,14%, os preços de muitas cotas seguem abaixo de seus respectivos valores patrimoniais, configurando potenciais barganhas para quem investe com visão de longo prazo.
FIIs Descontados: Entendendo o Momento do Mercado
O início de abril foi marcado por instabilidade, com forte queda dos FIIs na primeira semana do mês. Apesar disso, o panorama geral continua favorável para quem busca fundos imobiliários baratos com fundamentos sólidos. A recente desaceleração, motivada por receios de uma guerra comercial entre Estados Unidos e China, trouxe certo receio aos investidores. Contudo, os fundamentos do mercado brasileiro de FIIs permanecem sólidos, com muitos ativos apresentando relação P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) abaixo de 1,0 — patamar considerado uma boa referência para oportunidades de investimento.
O indicador P/VP mostra a diferença entre o preço de mercado de um fundo e o seu valor patrimonial. Quando o P/VP está abaixo de 1, isso significa que o fundo está sendo negociado com desconto, o que pode representar uma chance de aquisição vantajosa, tanto para ganho de capital quanto para aumento da renda passiva via dividendos.
Setores como lajes corporativas, logística e shoppings seguem sendo os mais descontados. De acordo com dados da Economatica, a média do P/VP para os componentes do IFIX está em 0,88x. Nos setores mais pressionados, como o de lajes corporativas, o desconto ainda é mais expressivo, com P/VP médio na faixa de 0,65x. É importante destacar que esse tipo de desconto não é garantia de valorização futura, mas sim um indício de possível assimetria de preço, o que atrai investidores atentos ao valor intrínseco dos ativos.
Lista de Fundos Imobiliários com Desconto Acima de 35%
Abaixo, confira os fundos imobiliários baratos com maior desconto, todos pertencentes à carteira teórica do IFIX vigente até o final de abril. A lista considera o valor de mercado no fechamento do pregão de 04/04/2025 e o valor patrimonial por cota (VPC) informado até 28/02/2025:
| Fundo | Segmento | Mercado (R$) | VPC (R$) | P/VP |
|---|---|---|---|---|
| RECT11 | Lajes corporativas | 33,14 | 90,98 | 0,364x |
| BROF11 | Lajes corporativas | 48,17 | 109,59 | 0,440x |
| BLMG11 | Logística | 31,01 | 70,36 | 0,441x |
| BRCR11 | Lajes corporativas | 40,21 | 86,79 | 0,463x |
| PATL11 | Logística | 46,00 | 96,45 | 0,477x |
| VINO11 | Lajes corporativas | 4,94 | 10,34 | 0,478x |
| BTRA11 | Terras Agrícolas | 55,42 | 110,09 | 0,503x |
| GZIT11 | Shopping | 48,50 | 91,67 | 0,529x |
| JSRE11 | Lajes corporativas | 59,08 | 101,85 | 0,580x |
| AIEC11 | Lajes corporativas | 45,34 | 77,78 | 0,583x |
| URPR11 | Papel | 57,90 | 98,87 | 0,586x |
| SARE11 | Lajes corporativas | 4,54 | 7,69 | 0,590x |
| BPML11 | Shopping | 79,09 | 131,16 | 0,603x |
| RBRP11 | Lajes corporativas | 44,77 | 74,17 | 0,604x |
| AJFI11 | Shopping | 7,37 | 12,16 | 0,606x |
| VIUR11 | Renda urbana | 5,41 | 8,83 | 0,613x |
| TRBL11 | Logística | 61,61 | 95,67 | 0,644x |
| BTAL11 | Logística Agro | 72,50 | 111,59 | 0,650x |
| XPIN11 | Logística | 68,49 | 105,27 | 0,651x |
| RCRB11 | Lajes corporativas | 131,85 | 201,12 | 0,656x |
Esses ativos demonstram que, mesmo em um cenário incerto, ainda há fundos imobiliários baratos com bom potencial de retorno para o investidor paciente e criterioso.
Avaliação de Risco e Fatores Fundamentais dos FIIs Baratos
Antes de investir em fundos imobiliários baratos, é fundamental ir além do preço. Especialistas recomendam cautela e atenção redobrada à análise qualitativa dos ativos. Afinal, preço baixo pode esconder fragilidades estruturais ou, ao contrário, ser apenas reflexo de um momento de mercado.
Nos FIIs de tijolo (como lajes corporativas, shoppings e galpões), deve-se analisar pontos como:
- Localização e qualidade dos imóveis;
- Nível de vacância e inadimplência;
- Tempo médio dos contratos vigentes;
- Percentual de contratos atípicos, que oferecem maior proteção em caso de rescisões.
Já nos FIIs de papel, o foco deve estar na qualidade dos ativos da carteira (como CRIs), controle de risco de crédito e expectativa de receita futura. Com a taxa Selic em 14,25% ao ano, fundos expostos a ativos indexados ao CDI ou IPCA tendem a oferecer bons rendimentos, mas é essencial monitorar a inadimplência e a gestão da carteira.
A analista CNPI Maria Fernanda Violatti reforça:
“Não dá pra sair comprando qualquer FII. Análise criteriosa e seletividade são cruciais. Minha dica é que os investidores procurem gestores experientes, capazes de navegar pela volatilidade, e invistam em fundos imobiliários descontados, mas com fundamentos sólidos que garantam resiliência e potencial de valorização no longo prazo”.
Conclusão: Comprar Fundos Imobiliários Baratos Vale a Pena?
A resposta para essa pergunta depende de dois fatores principais: seu perfil de risco e seu horizonte de investimento. Para investidores que pensam no longo prazo, a compra de fundos imobiliários baratos com bom histórico de dividendos e gestão sólida pode ser uma excelente forma de construir renda passiva isenta de imposto e obter ganho de capital com a valorização das cotas.
O mais importante, no entanto, é não se deixar levar apenas pelo preço. A estratégia de investir em FIIs deve ser baseada em análise criteriosa, compreensão dos segmentos, estudo da carteira dos fundos e avaliação da gestão. Dessa forma, é possível montar uma carteira equilibrada, diversificada e rentável.
Se você quer aproveitar esse momento de desconto para iniciar ou expandir seus investimentos em FIIs, analise com calma, estude os fundamentos e escolha com sabedoria. O mercado está cheio de oportunidades — mas só os bem preparados vão saber aproveitá-las de verdade.
Sou Felipe Ayan, um apaixonado pelo mercado financeiro. Desde cedo, me encantei com o poder que o conhecimento financeiro tem de transformar vidas. Ao longo dos anos, mergulhei de cabeça nesse universo, estudando, investindo e compartilhando tudo o que aprendo.
